Khi vợ hoặc chồng tự bán nhà, đất, xe hay tài sản đang là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình mà không có sự đồng ý của người kia, người kia có quyền yêu cầu toà tuyên hợp đồng vô hiệu. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 đòi hỏi việc định đoạt các loại tài sản chung này phải có thoả thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Người mua có được bảo vệ hay không phụ thuộc vào loại tài sản, giấy tờ ghi tên ai, và người mua có ngay tình hay không.
Câu chuyện thường bắt đầu rất đời thường: người chồng bán chiếc ô tô đứng tên mình để trả nợ làm ăn, người vợ phát hiện khi xe đã sang tên; hoặc người vợ ký bán mảnh đất cha mẹ chồng cho, mà sổ chỉ ghi tên chị. Bài này tách từng loại tài sản, chỉ ra khi nào hợp đồng vô hiệu, khi nào không, và việc mỗi bên nên làm.
Loại tài sản nào cần cả hai vợ chồng đồng ý
Luật Hôn nhân và gia đình 2014 không đòi chữ ký của cả hai cho mọi giao dịch. Bảng dưới phân theo loại tài sản thường gặp:
| Loại tài sản chung | Có cần thoả thuận bằng văn bản của cả hai không | Ghi chú thực tế |
|---|---|---|
| Nhà, đất, căn hộ | Có | Công chứng viên thường yêu cầu cả hai ký hoặc có văn bản đồng ý, hợp đồng uỷ quyền |
| Ô tô, xe máy, tàu thuyền và động sản khác phải đăng ký | Có | Giấy đăng ký xe thường chỉ ghi một tên, đây là chỗ hay phát sinh tranh chấp |
| Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình | Có | Ví dụ máy móc của xưởng gia đình, chiếc xe tải dùng để chở hàng |
| Tiền trong tài khoản, chứng khoán, động sản không phải đăng ký đứng tên một người | Với người thứ ba ngay tình, người đứng tên được coi là có quyền giao dịch | Giữa hai vợ chồng vẫn có thể đòi chia lại khi ly hôn |
| Đồ dùng sinh hoạt, chi tiêu thiết yếu hằng ngày | Không | Một bên được tự làm để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình |
Điều quan trọng không phải tên ai ghi trên giấy tờ mà là tài sản có phải tài sản chung hay không. Tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng, như được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc có thoả thuận chế độ tài sản riêng.
Sổ đỏ, đăng ký xe chỉ đứng tên một người thì sao
Đây là tình huống gây hiểu lầm nhiều nhất. Từ trước tới nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tài sản chung vợ chồng về nguyên tắc ghi tên cả hai, trừ khi hai người thoả thuận ghi một tên. Nhưng rất nhiều giấy chứng nhận cấp từ nhiều năm trước, hoặc cấp khi một người chưa kết hôn rồi tài sản được nhập vào khối chung, chỉ ghi một tên. Đăng ký xe thì gần như luôn ghi một tên.
Luật Hôn nhân và gia đình 2014 xử lý theo cơ chế đại diện: khi giấy tờ chỉ ghi tên một người mà tài sản là tài sản chung, người có tên giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ chồng thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình. Nói cách khác, tên trên giấy không tự cho người đó quyền bán một mình.
Ngoài ra còn một quy định riêng cho nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng: kể cả khi căn nhà thuộc sở hữu riêng của một bên, việc bán, đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng. Đây là điểm người mua nhà của một người đang có gia đình ít khi để ý.
Về phía thủ tục, công chứng viên thường hỏi tình trạng hôn nhân, đề nghị giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản cam kết tài sản riêng. Người bán khai gian là độc thân hoặc khai tài sản riêng không đúng sự thật vừa có thể khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu, vừa phải chịu trách nhiệm về lời khai đó.
Người vợ hoặc chồng không đồng ý cần chứng minh gì
Tài sản là tài sản chung. Đăng ký kết hôn, thời điểm có tài sản, nguồn tiền mua (lương, tiền kinh doanh chung trong thời kỳ hôn nhân). Nếu bên bán cho rằng đó là tài sản riêng, bên bán phải chứng minh, ví dụ hợp đồng tặng cho riêng, văn bản thừa kế.
Mình không đồng ý và không có văn bản thoả thuận. Không có chữ ký trên hợp đồng, không có văn bản uỷ quyền, không có văn bản đồng ý. Cần lưu ý: nếu từng ký một văn bản đồng ý chung chung, hoặc đã nhận một phần tiền bán, việc phủ nhận sau này rất khó.
Yêu cầu được đưa ra trong thời hạn luật định. Quyền yêu cầu tuyên vô hiệu có giới hạn thời hiệu. Phát hiện muộn không phải lúc nào cũng mất quyền, nhưng thời điểm “biết hoặc phải biết” sẽ bị tranh luận, nên càng lên tiếng sớm càng tốt.
Có thể đưa yêu cầu ngăn chặn kịp thời. Khi thấy tài sản sắp được sang tên, người vợ hoặc chồng có thể gửi văn bản tới văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng nơi biết giao dịch đang diễn ra, và khi đã khởi kiện thì đề nghị toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Việc này giúp tránh tài sản bị chuyển tiếp sang người thứ ba.
Người mua ngay tình được bảo vệ tới đâu
Người mua trực tiếp từ người vợ hoặc chồng không mặc nhiên an toàn chỉ vì đã nhìn thấy giấy tờ ghi một tên. Toà sẽ xem người mua có biết hoặc buộc phải biết người bán đang có gia đình không, có hỏi về tình trạng hôn nhân không, có thấy người vợ hoặc chồng sống trong nhà không. Người mua đến xem nhà nhiều lần, gặp cả gia đình người bán, khó nói mình không biết đó là tài sản chung.
Sự bảo vệ mạnh nhất dành cho người thứ ba ở giao dịch kế tiếp. Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch ban đầu vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước, rồi được chuyển cho người thứ ba ngay tình, người này dựa vào việc đăng ký đó mà giao dịch, thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu. Khi đó người vợ hoặc chồng không đòi lại được tài sản từ người thứ ba, mà phải yêu cầu người có lỗi bồi thường.
Ví dụ giả định: anh A ở Đắk Lắk tự bán chiếc xe tải chung của hai vợ chồng cho ông B, ông B làm thủ tục sang tên rồi bán lại cho bà C, bà C kiểm giấy đăng ký đứng tên ông B và trả tiền. Vợ anh A có thể yêu cầu tuyên hợp đồng giữa anh A và ông B vô hiệu, nhưng khó lấy lại xe từ bà C; quyền của chị chủ yếu là đòi bồi thường từ anh A và ông B nếu ông B có lỗi.
Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tiền đi về đâu
Hai bên hoàn trả cho nhau: người mua trả lại tài sản, bên bán trả lại tiền. Vấn đề là tiền thường đã bị người bán tiêu, hoặc dùng trả nợ riêng. Khi đó người mua có quyền đòi người đã ký bán; nghĩa vụ hoàn trả này về nguyên tắc là nghĩa vụ riêng của người tự ý giao dịch, trừ khi chứng minh được tiền bán đã được dùng cho nhu cầu chung của gia đình.
Bồi thường thiệt hại tính theo lỗi. Người bán giấu tình trạng hôn nhân thường bị xác định là có lỗi chính. Người mua biết rõ người bán có vợ hoặc chồng mà vẫn mua một mình, không hỏi, không đòi văn bản đồng ý, cũng bị đánh giá là có phần lỗi, và phần thiệt hại như chênh lệch giá sẽ bị chia theo mức lỗi đó.
Một tình huống khác: người vợ hoặc chồng không đồng ý ban đầu nhưng sau đó im lặng nhận tiền, cùng dùng tiền mua tài sản khác. Hành vi này có thể bị coi là đã chấp thuận giao dịch, và yêu cầu tuyên vô hiệu sau đó khó được chấp nhận. Muốn phản đối, nên phản đối bằng văn bản và không nhận phần tiền bán.
Những hiểu lầm hay gặp
“Sổ đứng tên ai thì người đó toàn quyền bán.” Tên trên giấy chứng nhận hay đăng ký xe là căn cứ quan trọng, nhưng không quyết định tài sản chung hay riêng. Tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân vẫn được coi là tài sản chung nếu không chứng minh được điều ngược lại, và người đứng tên một mình chỉ đang giữ vai trò đại diện cho khối tài sản chung đó.
“Đã công chứng thì không ai huỷ được.” Công chứng giảm rủi ro chứ không xoá rủi ro. Nếu người bán khai gian tình trạng hôn nhân hoặc khai sai nguồn gốc tài sản, hợp đồng đã công chứng vẫn có thể bị toà tuyên vô hiệu. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ mạnh, nhưng không đứng trên quyền của người vợ hoặc chồng bị bỏ qua.
“Đang ly thân thì mỗi người tự lo phần tài sản mình đang giữ.” Ly thân không làm chấm dứt thời kỳ hôn nhân. Cho tới khi có bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực, hoặc có văn bản chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân hợp lệ, tài sản chung vẫn là tài sản chung và việc định đoạt vẫn cần cả hai.
“Chỉ nhà đất mới cần hai chữ ký.” Ô tô, xe máy, tàu thuyền và tài sản đang là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình cũng thuộc nhóm phải có thoả thuận bằng văn bản. Nhiều tranh chấp nảy sinh từ chiếc xe tải hay dàn máy của xưởng gia đình chứ không phải từ căn nhà.
Việc nên làm, theo vai của bạn
Mỗi phía có vài việc cụ thể, làm sớm thì đỡ phải ra toà:
- Nếu bạn là người mua: hỏi thẳng tình trạng hôn nhân của người bán, đề nghị cả hai vợ chồng cùng ký hoặc có văn bản đồng ý công chứng, đọc kỹ nguồn gốc tài sản trên giấy chứng nhận và trong hồ sơ cấp.
- Nếu bạn là người mua và đã lỡ mua từ một người: liên hệ người vợ hoặc chồng của người bán để xin văn bản đồng ý bổ sung; một văn bản xác nhận sau có thể cứu được giao dịch.
- Nếu bạn là người vợ hoặc chồng vừa phát hiện: thu thập giấy tờ chứng minh tài sản chung, gửi văn bản phản đối tới bên mua và cơ quan đăng ký, không nhận tiền bán, rồi cân nhắc khởi kiện.
- Nếu hai vợ chồng đang ly thân hoặc chuẩn bị ly hôn: nêu rõ tài sản tranh chấp trong đơn và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để tài sản không bị chuyển đi trong lúc chờ xét xử.
- Nếu bạn là người đã tự bán: chủ động nói chuyện với người còn lại, vì trách nhiệm hoàn trả và bồi thường khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu chủ yếu rơi vào bạn.
Câu hỏi thường gặp
Chồng bán xe máy đứng tên mình mà không hỏi vợ thì vợ có đòi lại xe được không?
Nếu xe là tài sản chung và là động sản phải đăng ký, người vợ có quyền yêu cầu toà tuyên hợp đồng vô hiệu. Khả năng lấy lại xe phụ thuộc người mua có ngay tình không và xe đã bán tiếp cho ai. Với xe giá trị nhỏ, cách giải quyết thường là đòi lại giá trị khi chia tài sản.
Sổ đỏ chỉ đứng tên vợ, chồng không ký thì công chứng có công chứng hợp đồng bán không?
Công chứng viên thường kiểm tình trạng hôn nhân và nguồn gốc tài sản. Nếu tài sản có trong thời kỳ hôn nhân mà không có văn bản xác định là tài sản riêng, họ sẽ yêu cầu chữ ký hoặc văn bản đồng ý của người chồng.
Tiền tiết kiệm đứng tên chồng, chồng rút ra cho người khác vay thì vợ có ngăn được không?
Với người thứ ba ngay tình, người đứng tên tài khoản được coi là có quyền giao dịch, nên việc rút tiền và cho vay thường không bị vô hiệu vì thiếu ý kiến người vợ. Người vợ có thể yêu cầu tính phần này khi chia tài sản chung.
Vợ đã biết chồng bán đất từ lâu nhưng không nói gì, nay ly hôn mới đòi huỷ thì có được không?
Việc biết mà không phản đối, nhất là khi đã cùng dùng tiền bán, có thể bị coi là đã đồng ý. Ngoài ra còn vướng thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu. Hồ sơ cụ thể cần người làm nghề xem.
Nhà là tài sản riêng của chồng nhưng cả nhà đang ở, chồng có tự bán được không?
Chồng có quyền định đoạt tài sản riêng, nhưng nếu đó là nơi ở duy nhất của vợ chồng thì việc bán phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Người mua nên kiểm điểm này trước khi ký.
Người mua phải làm gì để chắc chắn không mua phải tài sản chung bị bán lén?
Đề nghị xem đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, yêu cầu cả hai vợ chồng ký hoặc có văn bản đồng ý công chứng, đối chiếu thời điểm có tài sản với thời điểm kết hôn, và giao dịch qua công chứng để có thêm một lớp kiểm tra.