Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên ký một hợp đồng giả tạo để che giấu một giao dịch khác, hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu bản thân nó hợp pháp. Nếu hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì nó vô hiệu. Yêu cầu tuyên vô hiệu vì giả tạo không bị giới hạn thời hiệu.
Ngoài đời, giả tạo hiếm khi trông giống giả tạo. Nó là một hợp đồng chuyển nhượng nhà có công chứng hẳn hoi, ký song song với một tờ giấy vay tiền; một hợp đồng tặng cho giữa hai người không họ hàng; một “hợp đồng khoán việc” mà người làm vẫn chấm công hằng ngày. Bài này đi qua những dạng hay gặp, cách toà nhìn ra giao dịch thật, và hậu quả với từng bên.
Hai loại giả tạo và hậu quả khác nhau
Loại thứ nhất là giả tạo để che giấu. Hai bên thật ra muốn làm việc A, nhưng ký giấy tờ là việc B. Luật xử lý bằng cách gạt bỏ lớp B, xem xét việc A như nó vốn là. Nếu A hợp pháp, A có hiệu lực; nếu A cũng vi phạm, chẳng hạn lãi suất vượt mức luật cho phép, phần vi phạm của A bị xử lý theo quy định áp dụng cho A.
Loại thứ hai là giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Người đang nợ chuyển tài sản cho người thân bằng một hợp đồng mua bán, tặng cho, mà thực chất không có trao đổi thật, mục đích là để chủ nợ không còn tài sản nào để thu. Ở đây không có giao dịch thật nào phía sau để giữ lại; hợp đồng vô hiệu, tài sản quay về người chuyển để thực hiện nghĩa vụ. Dạng này có bài riêng trong danh mục, đi sâu về quyền của chủ nợ.
Điểm chung của cả hai: yêu cầu tuyên vô hiệu vì giả tạo không bị giới hạn thời hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015, khác với vô hiệu vì sai hình thức hay vì người chưa thành niên. Một hợp đồng giả tạo ký mười năm trước vẫn có thể bị đưa ra toà, miễn còn chứng minh được.
Những dạng giả tạo hay gặp
Bảng dưới gom các dạng thường thấy trong tranh chấp dân sự và lao động. Đây là mô tả để nhận diện rủi ro, không phải gợi ý cách làm.
| Giấy tờ ký | Giao dịch thật phía sau | Hướng xử lý thường gặp |
|---|---|---|
| Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng, kèm giấy hẹn “trả đủ tiền thì chuyển lại” | Vay tiền có bảo đảm bằng nhà đất | Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; xét quan hệ vay, phần lãi vượt mức luật cho phép không có hiệu lực |
| Hợp đồng tặng cho giữa người không có quan hệ thân thích, kèm chuyển khoản lớn | Mua bán có trả tiền | Tặng cho vô hiệu; xét hợp đồng mua bán, kèm các nghĩa vụ thuế phát sinh theo giao dịch thật |
| Hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực trả | Mua bán với giá thật cao hơn | Phần giá ghi trên hợp đồng bị coi là giả tạo; giá thật được xem xét; các bên có thể bị truy thu nghĩa vụ tài chính |
| “Hợp đồng dịch vụ”, “hợp đồng khoán việc” với người làm toàn thời gian dưới sự quản lý của công ty | Quan hệ lao động | Bộ luật Lao động 2019 coi đây là hợp đồng lao động nếu có việc làm có trả công, có sự quản lý, điều hành, giám sát |
| Hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản cho người thân khi đang có nợ | Không có trao đổi thật, nhằm né chủ nợ | Vô hiệu do giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba |
Dòng thứ ba hay bị coi nhẹ. Ghi giá thấp trên hợp đồng mua bán nhà đất không chỉ là chuyện thuế: khi tranh chấp xảy ra, bên mua chỉ cầm được chứng cứ cho số tiền ghi trên giấy, phần chênh lệch phải chứng minh bằng đường khác, và cả hai bên đều phải giải trình về nghĩa vụ tài chính.
Ca hay gặp nhất: ký bán nhà để vay tiền
Ví dụ giả định: bà N ở Cần Thơ cần 400 triệu đồng gấp để chữa bệnh cho chồng. Người cho vay đề nghị bà ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà, công chứng đầy đủ, kèm một tờ giấy viết tay ghi bà được “mua lại” với giá 400 triệu cộng tiền lãi trong sáu tháng. Bà vẫn ở trong nhà, người cho vay không nhận nhà. Hết sáu tháng bà không xoay đủ tiền, người cho vay làm thủ tục sang tên và đòi bà dọn ra.
Đây là dạng giả tạo để che giấu điển hình. Toà sẽ xem các dấu hiệu: giá chuyển nhượng thấp xa giá thị trường, bên “bán” vẫn ở và sử dụng nhà, có giấy tờ về khoản vay và tiền lãi, dòng tiền thể hiện việc trả lãi định kỳ. Nếu chứng minh được, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu, quan hệ vay được xem xét; bà N vẫn phải trả nợ gốc và lãi trong mức luật cho phép, nhưng không mất căn nhà.
Rủi ro lớn nhất nằm ở tốc độ. Nếu người cho vay đã sang tên rồi bán tiếp cho một người thứ ba ngay tình dựa trên giấy chứng nhận mới, giao dịch với người thứ ba có thể không bị vô hiệu, và bà N chỉ còn đường đòi bồi thường. Vì vậy, khi thấy dấu hiệu bị sang tên, việc gửi văn bản ngăn chặn tới văn phòng đăng ký đất đai và yêu cầu toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải làm ngay.
Ai phải chứng minh, và chứng minh bằng gì
Người yêu cầu tuyên vô hiệu phải chứng minh. Hợp đồng đã công chứng có giá trị chứng cứ mạnh, nên người nói nó giả tạo phải đưa ra được bằng chứng về giao dịch thật phía sau. Lời khai một phía hiếm khi đủ.
Giấy tờ song song là chứng cứ quý nhất. Giấy vay, giấy hẹn mua lại, tin nhắn bàn về tiền lãi, sổ ghi chép trả lãi hằng tháng. Nhiều người đã xé bỏ hoặc không giữ những thứ này vì nghĩ “đã ký công chứng thì giấy tay vô nghĩa”.
Dấu hiệu khách quan về tài sản. Ai đang ở, ai trả tiền điện nước, ai đóng thuế sử dụng đất, ai giữ giấy tờ gốc sau khi ký. Người “mua” không hề nhận tài sản là dấu hiệu mạnh.
Dòng tiền và giá. Sao kê thể hiện số tiền thực chuyển, các khoản chuyển định kỳ mang dáng tiền lãi, mức giá chênh lệch lớn so với giá thị trường cùng thời điểm.
Người làm chứng. Người môi giới, người chứng kiến việc giao tiền, hàng xóm biết ai ở trong nhà. Lời khai của họ có giá trị khi khớp với giấy tờ.
Hậu quả với từng bên
Với người ký giả tạo để che giấu, việc bị lật lớp vỏ không có nghĩa là mất hết. Giao dịch thật được xem xét; nếu đó là khoản vay, nghĩa vụ trả nợ gốc vẫn còn, lãi được tính trong giới hạn luật cho phép, phần vượt không có hiệu lực. Nếu đó là mua bán có giá cao hơn giá ghi, các bên còn phải đối diện việc kê khai lại nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế.
Với người nhận tài sản qua hợp đồng giả tạo, rủi ro là phải trả lại tài sản và có thể chịu trách nhiệm về thiệt hại. Với người dùng hợp đồng giả tạo để né nghĩa vụ với người thứ ba, ngoài việc hợp đồng vô hiệu, tuỳ mức độ hành vi còn có thể đối diện trách nhiệm khác; đây là vùng nên hỏi luật sư thay vì tự suy đoán.
Với người thứ ba ngay tình nhận tài sản ở giao dịch kế tiếp dựa trên đăng ký hợp lệ, pháp luật ưu tiên bảo vệ. Điều này giải thích vì sao trong mọi vụ giả tạo liên quan nhà đất, yếu tố thời gian và biện pháp ngăn chặn quan trọng không kém chứng cứ.
Giả tạo khác với mua bán có quyền chuộc lại
Không phải mọi hợp đồng bán nhà kèm thoả thuận mua lại đều là giả tạo. Bộ luật Dân sự 2015 có chế định quyền chuộc lại tài sản đã bán: bên bán và bên mua thoả thuận bên bán được chuộc lại tài sản trong một thời hạn nhất định, với giá do các bên thoả thuận. Thời hạn chuộc lại có giới hạn tối đa khác nhau giữa động sản và bất động sản; trong thời hạn đó bên mua không được bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp tài sản.
Khác biệt nằm ở ý định thật. Ở hợp đồng mua bán có quyền chuộc lại, hai bên thật sự muốn mua bán, giá phản ánh giá trị tài sản, bên mua nhận tài sản, và điều khoản chuộc lại được ghi ngay trong hợp đồng có công chứng. Ở ca giả tạo, bên “bán” không hề muốn bán, giá chỉ bằng khoản vay, bên “mua” không nhận tài sản, và điều kiện “mua lại” nằm ở một tờ giấy riêng, thường kèm tiền lãi tính theo tháng.
Nếu bạn thật sự có nhu cầu bán tài sản mà vẫn muốn giữ cơ hội lấy lại, hãy dùng đúng chế định chuộc lại, ghi rõ trong hợp đồng công chứng. Nếu bạn chỉ cần vay tiền, hãy ký hợp đồng vay và thế chấp. Chọn sai lớp vỏ là nguồn gốc của phần lớn những vụ tranh chấp kéo dài trong nhóm này.
Dấu hiệu bạn đang được mời ký một hợp đồng giả tạo
Nếu gặp các dấu hiệu dưới đây, nên dừng lại trước khi ký:
- Bên kia đề nghị ký hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng, nhưng bạn không có ý định bán, chỉ cần vay tiền.
- Có một giấy tờ thứ hai được hứa là “để bảo đảm cho bạn”, nhưng chỉ viết tay và không ai công chứng.
- Giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thật, kèm lời khuyên “cho đỡ thuế”.
- Công ty đề nghị bạn ký hợp đồng dịch vụ hoặc khoán việc thay vì hợp đồng lao động, dù bạn làm toàn thời gian theo giờ của công ty.
- Bạn được đề nghị đứng tên nhận một tài sản giùm người khác đang có nợ.
Ở tất cả các trường hợp trên, giấy tờ ký ra sẽ chống lại chính bạn trước tiên. Nếu cần vay tiền có bảo đảm bằng nhà, hình thức đúng là hợp đồng vay kèm hợp đồng thế chấp được đăng ký, không phải hợp đồng chuyển nhượng.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đã công chứng thì có bị tuyên là giả tạo được không?
Được. Công chứng xác nhận việc ký là có thật và đúng thủ tục, nhưng không xác nhận ý định thật của các bên. Nếu chứng minh được giao dịch thật phía sau, toà có thể tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu do giả tạo.
Ký bán nhà để vay tiền, nay muốn lấy lại nhà thì cần chuẩn bị gì?
Gom mọi giấy tờ về khoản vay, tiền lãi đã trả, sao kê, tin nhắn, chứng cứ bạn vẫn ở và sử dụng nhà. Gửi văn bản ngăn chặn tới văn phòng đăng ký đất đai và nhanh chóng hỏi luật sư để khởi kiện, đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Giao dịch giả tạo có bị giới hạn thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu không?
Không. Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu không bị hạn chế với giao dịch vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội và giao dịch giả tạo. Tuy vậy, để càng lâu thì chứng cứ càng khó giữ.
Ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng có bị vô hiệu toàn bộ không?
Thường phần giá ghi sai bị coi là giả tạo, còn việc mua bán vẫn được xem xét theo giá thật nếu chứng minh được. Hai bên có thể phải kê khai bổ sung nghĩa vụ tài chính; tranh chấp về giá thật cũng khó chứng minh hơn.
Ký hợp đồng khoán việc nhưng làm như nhân viên thì có được hưởng quyền của người lao động không?
Bộ luật Lao động 2019 coi một thoả thuận có việc làm có trả công, có sự quản lý, điều hành, giám sát là hợp đồng lao động dù đặt tên khác. Người làm có cơ sở yêu cầu được hưởng quyền theo hợp đồng lao động.
Người mua lại căn nhà từ người cho vay có bị mất nhà nếu hợp đồng đầu bị tuyên giả tạo không?
Nếu họ ngay tình và giao dịch dựa trên việc đăng ký hợp lệ, pháp luật ưu tiên bảo vệ họ; người bị thiệt đòi bồi thường từ người có lỗi. Nếu họ biết rõ câu chuyện phía sau, họ khó được coi là ngay tình.