Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân không bắt buộc công chứng, nên thiếu công chứng không phải lý do làm nó vô hiệu. Hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng thường bị vô hiệu vì những chuyện khác: người cho thuê không có quyền cho thuê, người thuê đem cho thuê lại khi chủ nhà không đồng ý, một đồng chủ sở hữu tự cho thuê, hoặc mục đích thuê vi phạm điều cấm của luật. Nhà đang thế chấp thì hợp đồng không vô hiệu nhưng người thuê gánh rủi ro riêng.
Người thuê mặt bằng kinh doanh thường bỏ ra tiền cọc, tiền thuê trả trước nhiều tháng và một khoản sửa sang không nhỏ. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, câu hỏi thực tế là tiền nào lấy lại được, tiền nào không. Bài này đi qua năm tình huống hay gặp, rồi tới phần tiền.
Hình thức: vì sao thiếu công chứng không làm hợp đồng thuê vô hiệu
Với nhà ở, luật trước đây và Luật Nhà ở 2023 hiện hành đều để việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở do các bên tự chọn, khác hẳn hợp đồng mua bán nhà ở. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê do các bên thoả thuận, không thoả thuận thì tính từ khi ký. Vì vậy một tờ hợp đồng thuê trọ viết tay, đủ nội dung, có chữ ký hai bên vẫn là hợp đồng có giá trị.
Với mặt bằng kinh doanh, ki ốt, kho xưởng, quan hệ thuê cũng chủ yếu dựa vào Bộ luật Dân sự 2015 và luật chuyên ngành tuỳ đối tượng cho thuê. Một số trường hợp như bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thêm yêu cầu riêng. Dù vậy, ở quan hệ thuê thông thường giữa cá nhân với cá nhân, công chứng vẫn là để tăng chứng cứ chứ không phải điều kiện hiệu lực.
Người thuê vẫn có lý do để làm văn bản rõ ràng, có thể công chứng khi giá trị lớn: dễ chứng minh thời hạn, tiền cọc, điều khoản cải tạo; dễ dùng khi đăng ký hộ kinh doanh, xin giấy phép, đăng ký tạm trú. Nhưng nếu ai đó doạ “hợp đồng không công chứng thì vô giá trị” để đòi tăng giá hay đuổi người thuê, đó là cách nói sai.
Năm tình huống làm hợp đồng thuê có vấn đề
Người cho thuê không phải chủ và không được uỷ quyền. Người “quản lý nhà hộ”, người thân của chủ nhà, người đang thuê mà tự xưng chủ. Giao dịch do người không có thẩm quyền đại diện xác lập không ràng buộc chủ nhà, trừ khi chủ nhà công nhận hoặc biết mà không phản đối. Người thuê đối mặt nguy cơ phải dọn đi và chỉ đòi được tiền từ chính người đã nhận tiền.
Người thuê đem cho thuê lại khi chủ nhà không đồng ý. Luật Nhà ở và hầu hết hợp đồng đều không cho bên thuê cho thuê lại nếu bên cho thuê không đồng ý. Người thuê lại đang giao dịch với một người không có quyền cho thuê; chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng chính và người thuê lại mất chỗ, kể cả khi đã trả trước nhiều tháng.
Một đồng chủ sở hữu tự cho thuê cả căn. Căn nhà của hai anh em, nhà thừa kế chưa chia, nhà chung của vợ chồng là nơi ở duy nhất. Những người còn lại có thể phản đối và yêu cầu toà xem xét hiệu lực, nhất là với hợp đồng dài hạn hoặc làm thay đổi công năng căn nhà.
Mục đích thuê vi phạm điều cấm của luật. Thuê nhà để kinh doanh hàng cấm, tổ chức hoạt động trái phép mà hai bên đều biết. Giao dịch có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm thì vô hiệu, và yêu cầu tuyên vô hiệu loại này không bị giới hạn thời hiệu.
Nhà không đủ điều kiện cho thuê. Luật Nhà ở 2023 không bắt nhà ở cho thuê phải có giấy chứng nhận, nhưng đặt điều kiện về an toàn, chất lượng, điện nước, vệ sinh, và nhà không thuộc diện đã có quyết định thu hồi, phá dỡ. Khi điều kiện không đáp ứng, tranh chấp có thể xoay quanh việc hợp đồng có hiệu lực hay không và lỗi thuộc về ai; nên đối chiếu quy định hiện hành.
Nhà đang thế chấp, nhà bị bán: không vô hiệu nhưng phải hiểu rủi ro
Chủ nhà đang thế chấp căn nhà tại ngân hàng vẫn được cho thuê theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết tài sản đang thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp. Hợp đồng thuê không vô hiệu chỉ vì nhà đang thế chấp. Rủi ro nằm ở chỗ khác: khi chủ nhà không trả được nợ và ngân hàng xử lý tài sản, quyền thuê của bạn có được tôn trọng tiếp hay không phụ thuộc vào quy định về xử lý tài sản bảo đảm và thời điểm các bên xác lập quyền.
Với người thuê mặt bằng kinh doanh dài hạn, đặc biệt khi bỏ nhiều tiền cải tạo, nên hỏi thẳng chủ nhà nhà có đang thế chấp không, xin xem giấy tờ, và cân nhắc đề nghị có văn bản của ngân hàng biết việc cho thuê. Đây là chi tiết rẻ khi hỏi trước và đắt khi phát hiện sau.
Nhà đang cho thuê mà chủ nhà bán cho người khác là chuyện khác. Theo nguyên tắc chung, việc đổi chủ sở hữu không tự làm chấm dứt hợp đồng thuê còn thời hạn; người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng. Chi tiết tranh chấp loại này, cùng chuyện tiền cọc khi trả nhà, có ở các trang chuyên về tranh chấp thuê nhà; ở đây chỉ cần nhớ: bán nhà không phải là lý do làm hợp đồng thuê vô hiệu.
Hợp đồng thuê bị vô hiệu thì tiền xử lý thế nào
Nguyên tắc là khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận, bên có lỗi bồi thường. Với hợp đồng thuê, phần đã sử dụng không “trả lại” được bằng hiện vật, nên cách tính thường như sau:
| Khoản tiền | Hướng xử lý thường gặp | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền thuê cho thời gian đã ở, đã kinh doanh | Thường không được hoàn, vì người thuê đã hưởng giá trị sử dụng tương ứng | Có thể điều chỉnh nếu giá thuê chênh quá xa giá thị trường |
| Tiền thuê trả trước cho thời gian chưa ở | Hoàn lại cho người thuê | Bên nhận tiền phải trả, kể cả khi đó là người không có quyền cho thuê |
| Tiền cọc thuê | Hoàn lại; phạt cọc chỉ đặt ra khi hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực và có bên vi phạm | Xem lỗi làm hợp đồng vô hiệu thuộc về ai |
| Chi phí cải tạo, sửa chữa, lắp đặt | Xét như thiệt hại; bên có lỗi bồi thường theo mức lỗi | Giữ hoá đơn, hợp đồng thi công, ảnh trước và sau |
| Thiệt hại kinh doanh do phải dời đi | Phải chứng minh được thiệt hại thực tế và mối liên hệ với lỗi của bên kia | Thường khó chứng minh nếu thiếu sổ sách |
Ví dụ giả định: chị H ở TP Hồ Chí Minh thuê lại một mặt bằng từ người thuê trước, trả trước sáu tháng và bỏ tiền làm quầy. Chủ nhà không đồng ý cho thuê lại và yêu cầu chị dọn đi sau hai tháng. Chị có cơ sở đòi người cho thuê lại hoàn bốn tháng tiền thuê chưa ở, tiền cọc, và bồi thường chi phí làm quầy theo lỗi của người đó; chị khó đòi chủ nhà vì chủ nhà không tham gia giao dịch.
Trước khi ký thuê: danh sách kiểm tra ngắn
Năm phút kiểm tra dưới đây loại được phần lớn các ca vô hiệu ở trên:
- Xem giấy tờ chứng minh quyền của người cho thuê: giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, hoặc văn bản uỷ quyền của chủ nhà; đối chiếu căn cước người ký.
- Nếu người cho thuê là người đang thuê, yêu cầu văn bản đồng ý cho thuê lại của chủ nhà, hoặc mời chủ nhà cùng ký.
- Hỏi nhà có mấy người đồng sở hữu, có phải nhà thừa kế chưa chia; nếu có, đề nghị những người đó cùng ký hoặc đồng ý bằng văn bản.
- Hỏi nhà có đang thế chấp không; với mặt bằng thuê dài hạn, đề nghị có văn bản ngân hàng biết việc cho thuê.
- Ghi rõ mục đích thuê và ngành nghề dự định; kiểm xem mặt bằng có dùng được cho ngành đó không, nhất là ngành cần điều kiện về phòng cháy chữa cháy.
- Ghi rõ chi phí cải tạo, ai chịu, xử lý ra sao khi hợp đồng chấm dứt sớm hoặc bị vô hiệu.
Ba hiểu lầm khiến người thuê thiệt
“Có hợp đồng ký với người đang ở trong nhà là đủ.” Người đang ở trong nhà có thể là người thuê, người được cho ở nhờ, người thân của chủ nhà. Việc họ cầm chìa khoá và giấy tờ photo không chứng minh được quyền cho thuê. Câu hỏi đúng là: ai đứng tên chủ sở hữu, và người ký có văn bản gì của chủ sở hữu.
“Hợp đồng vô hiệu thì người thuê được trả lại toàn bộ tiền.” Phần đã sử dụng không được hoàn như một khoản hoàn tiền mua hàng. Người thuê đã ở, đã kinh doanh trong thời gian đó, nên tiền thuê tương ứng thường không quay về. Cái đòi được là phần trả trước chưa dùng, tiền cọc, và thiệt hại chứng minh được theo lỗi của bên kia.
“Chủ nhà phải chịu vì nhà là của chủ nhà.” Chủ nhà chỉ chịu trách nhiệm khi chính họ tham gia giao dịch, uỷ quyền, hoặc biết mà không phản đối. Với ca thuê lại trái phép hay ca người không có quyền tự cho thuê, người phải hoàn trả và bồi thường trước hết là người đã nhận tiền của bạn. Vì vậy biết rõ người đó là ai, ở đâu, có tài sản gì quan trọng ngang với chính bản hợp đồng.
Đang thuê và vừa phát hiện vấn đề: nên làm gì
Bước đầu là làm rõ ai thật sự có quyền với căn nhà, rồi tìm cách để người đó xác nhận việc cho thuê. Chủ nhà biết có người thuê lại, nhận tiền điện nước từ người thuê lại mà không phản đối, đôi khi đã là dấu hiệu chấp nhận; một văn bản xác nhận ngắn có thể biến giao dịch đang lơ lửng thành giao dịch chắc chắn.
Nếu không thể có sự đồng ý đó, nên thương lượng thời gian dọn đi hợp lý và phần tiền hoàn lại với người đã nhận tiền, ghi thành biên bản có chữ ký. Giữ toàn bộ chứng từ chuyển tiền, tin nhắn, hoá đơn cải tạo. Với số tiền lớn hoặc khi bên kia né tránh, việc khởi kiện yêu cầu hoàn trả và bồi thường là con đường còn lại; khi đó cách xác định lỗi của từng bên quyết định số tiền đòi được.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê trọ viết tay không công chứng có giá trị không?
Có. Với nhà ở, công chứng hợp đồng thuê do các bên tự chọn theo Luật Nhà ở 2023. Hợp đồng viết tay đủ nội dung và chữ ký hai bên vẫn ràng buộc các bên; công chứng chỉ giúp tăng giá trị chứng cứ.
Thuê nhà từ người đang thuê, chủ nhà đuổi thì có đòi lại tiền được không?
Bạn đòi người đã cho bạn thuê lại, vì họ là bên nhận tiền và cho thuê khi không có quyền. Phần tiền thuê trả trước cho thời gian chưa ở, tiền cọc và thiệt hại theo lỗi là những khoản có cơ sở đòi.
Nhà đang thế chấp ngân hàng thì chủ nhà có được cho thuê không?
Được, theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng chủ nhà phải báo cho người thuê biết nhà đang thế chấp và báo cho ngân hàng. Rủi ro của người thuê nằm ở khả năng nhà bị xử lý để thu nợ trong thời gian thuê.
Đã ở sáu tháng rồi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, có phải trả lại tiền thuê sáu tháng không?
Thường không. Người thuê đã sử dụng nhà nên phần tiền thuê tương ứng với thời gian đã ở không được hoàn, trừ khi giá thuê bất hợp lý. Phần trả trước cho thời gian chưa ở và tiền cọc thì được hoàn.
Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê còn hiệu lực không?
Theo nguyên tắc chung, đổi chủ sở hữu không tự làm chấm dứt hợp đồng thuê còn thời hạn; người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký. Các bên nên ghi điều khoản này rõ trong hợp đồng và khi mua bán.
Thuê mặt bằng rồi mới biết ngành nghề của mình không được kinh doanh ở đó thì sao?
Hợp đồng không tự vô hiệu chỉ vì bạn không xin được giấy phép, trừ khi mục đích thuê vi phạm điều cấm. Quyền chấm dứt và bồi thường phụ thuộc điều khoản hợp đồng và việc bên cho thuê có cam kết về công năng mặt bằng hay không.